EP75 · Talous · 2021-04-28

Vuokramarkkinoiden uhat ja mahdollisuudet | Ville Valkonen | Neuvottelija 75

Tämä on tiivistelmä Neuvottelija AI:ssa. Itse jakso — koko litterointi, tekstitykset ja luvut — on osoitteessa Neuvottelija.fi, joka on sen kanoninen koti.

Suomen Vuokranantajien vaikuttamistyöstä vastaava Ville Valkonen selittää, miksi vuokramarkkina on paikallinen jopa korttelitasolla ja miksi suurimmat keskukset ovat karanneet keskisuurten kaupunkien vauhdista. Jakson ydin on jännite velan ja sääntelyn välillä: velkavipu on lähes pakollinen työkalu, mutta ostajan pitäisi nähdä montako velkatasoa asunnon hintaan piiloutuu. Mukana rahoitusvastikkeen verokiristys, 450 prosentin velkakattoesitys, Airbnb:n rajat ja kolme rakentamispainetta.

Sami Miettinen

Vuokramarkkinoiden uhat ja mahdollisuudet | Ville Valkonen | Neuvottelija 75

Tiivistelmä: Suomen Vuokranantajien vaikuttamistyöstä vastaava Ville Valkonen selittää, miksi vuokramarkkina on paikallinen jopa korttelitasolla ja miksi suurimmat keskukset ovat karanneet keskisuurten kaupunkien vauhdista. Jakson ydin on jännite velan ja sääntelyn välillä: velkavipu on lähes pakollinen työkalu, mutta ostajan pitäisi nähdä montako velkatasoa asunnon hintaan piiloutuu. Mukana rahoitusvastikkeen verokiristys, 450 prosentin velkakattoesitys, Airbnb:n rajat ja kolme rakentamispainetta.

Lukuohje: Valkonen on etujärjestön vaikuttaja — hänen työnsä on ajaa yksityisten asuntosijoittajien näkökulmaa lainsäädäntötyössä, ja hän sanoo sen jaksossa itse. Sääntelyä koskevat kannat kannattaa lukea siinä valossa: ne ovat perusteltuja mutta ne ovat osapuolen kantoja. Hän on myös itse neljän asunnon sijoittaja. Nauhoitettu huhtikuussa 2021, jolloin Marinin hallitus kävi puoliväliriihineuvotteluja ja rahoitusvastikkeen vähennysoikeudesta oli selvitys vireillä valtiovarainministeriössä; mitään päätöksiä ei ollut tehty. Luvut ja markkinatilanne ovat siltä hetkeltä.

Ydinhavainto: markkinaa ei ole olemassa yksikössä

Jos jaksosta ottaa yhden asian, se on tämä. Valkonen torjuu koko puhetavan, jossa “Suomen asuntomarkkinasta” tai edes “kasvukeskuksista” puhutaan yhtenä asiana:

Asuntomarkkinat ja vuokramarkkinat on hyvin paikallisia. Ei voida puhua mistään kasvukeskusten markkinasta tai Suomen markkinoista tai välttämättä edes pääkaupunkiseudun markkinasta. Helsingin kantakaupunki on aika erilainen paikka asuntomarkkinoiden näkökulmasta kuin joku Vantaan lähiö tai Itä-Helsinki.

Ja tarkennus, joka tekee siitä käyttökelpoisen: erot voivat olla kaupunginosatasoisia tai jopa korttelitasoisia.

Uusi trendi 2021: Suomi ei enää kaupungistu vaan suurkaupungistuu. Aiemmin vetovoimaisina pidetyt keskisuuret kaupungit — Jyväskylä, Lahti, Mikkeli, Hämeenlinna — ovat jääneet kärkikolmikosta selvästi jälkeen vuokramarkkinoilla.

Kaupunkien järjestys on Valkosen mukaan tämä:

Turun nousun syyt ovat konkreettisia: meriteollisuusklusteri, Uudenkaupungin Valmet Automotive (joka on laajentunut myös Saloon) ja lääketeollisuus. Ja yksi luku kiteyttää sen: vuosien 2015–2019 työllisyyden kasvusta puolet tuli länsirannikolta.

Yhteinen nimittäjä voittajille on korkeakoulu. Poikkeuksena ovat muutamat isot teollisuuspaikkakunnat, joissa on yksi hyvin menestyvä työnantaja. Ja Valkonen huomauttaa, ettei kyse ole vain työstä:

Ihmiset aika pitkälti muuttaa kaupunkeihin, ei pelkästään työn perässä ja mahdollisuuksien ja opiskelun perässä, vaan palvelujen, ystävien, sen kaupunkikulttuurin perässä.

Suomalainen erikoisuus: asunto-osakeyhtiö

Miettinen taustoittaa tämän Lontoon-vuosillaan, ja vertailu on hyödyllinen. Englannissa dominoi kaksi muotoa: leasehold (paroni omistaa maapohjan, vuokraa vaikka sadaksi vuodeksi) ja freehold (omistat tontin, ja päällä on town house). Suomessa asunto-osakeyhtiö on täysin hallitseva.

Erolla on verotuksellinen seuraus, joka selittää suuren osan jakson politiikkakeskustelusta:

• Kokonaisen kiinteistön omistaja saa tehdä siitä poistot — kirjanpidollinen ja sitä kautta verotuksellinen järjestely, joka vaikuttaa kassavirtoihin vain välillisesti.
• Yksittäisten asunto-osakkeiden omistajalla poistoja ei ole. Sen sijaan hän saa vähentää rahoitusvastikkeen vuokratuloistaan — jos taloyhtiö on tulouttanut sen eikä rahastoinut.

Se osittain korvaa tätä poistojärjestelmää, jota yksittäisissä asunto-osakkeissa ei ole.

Tuloutus vs. rahastointi on puhtaasti kirjanpidollinen päätös: kulkeeko erä tuloslaskelman vai taseen kautta. Taloyhtiöt eivät pääsääntöisesti maksa veroja, joten päätös vaikuttaa vain osakkaan verotukseen.

Taloyhtiölainaa Valkonen puolustaa kahdesta syystä:

1. Remontit. Yksi laina, vakuutena remontoitava rakennus, osakkaat maksavat osuutensa rahoitusvastikkeissa. Vaihtoehto olisi, että jokainen osakas neuvottelee erillisen lainan — ja “osalla ei välttämättä olisi maksukykyä tai vakuuksia”.
2. Uudiskohteet. Taloyhtiölainoilla on rakennettu “kymmeniä, satoja, tuhansia asuntoja”. Ilman niitä uusia koteja olisi rakennettu vähemmän, mikä olisi hidastanut kaupungistumista, nostanut hintoja ja vähentänyt talouden dynamiikkaa.

Neljä velkatasoa saman asunnon takana

Tämä on jakson tärkein varoitus, ja se tulee yleisökysymyksestä (Seppo Siljama). Saman asunnon hintaan voi kätkeytyä velkaa neljällä eri tasolla:

Valkosen vastaus on kaksijakoinen — hän ei demonisoi velkaa vaan vaatii läpinäkyvyyttä:

Meillä pitäisi olla jonkun verran parempaa lainsäädäntöä siinä, että määrämuotoisesti ilmoitetaan, mitkä ovat tämän kyseisen asunto-osakkeen kassavirrat tulevaisuudessa.

Konkreettisesti: paljonko tulee tontista, mitä tapahtuu kun taloyhtiölainan lyhennysvapaat loppuvat, ja mitkä ovat vuokratontin ehdot — onko siellä korotusehto. Perustelu on se, että suuri osa ostajista on kuluttaja-asiakkaita.

Hänen oma sääntönsä on tiukempi kuin hänen suosituksensa muille:

Henkilökohtainen vinkki on se, että pienemmällä riskillä ainakin pääsee, kun ostaa ainoastaan sellaisia kohteita, joissa taloyhtiö itse omistaa sen tontin. — Mutta se ei tietenkään ole kiellettyä ottaa vuokratonttiriskiä, jos haluaa.

Samalla hän puolustaa vuokratontteja järjestelmätasolla: tonttirahastot ovat mahdollistaneet rakentamista, koska ne kantavat osan rahoitusriskistä ja gryndääjä voi keskittyä rakennukseen. Ja tonttirahastolla on insentiivi hyödyntää maa eikä jättää sitä lojumaan — toisin kuin yksityisomistuksessa joskus.

Velasta yleisesti hänen kantansa on selvä:

Eihän vivussa itsessään ole mitään pahaa, kunhan se on hallittua ja ymmärrettyä. — Velkavipu on käytännössä asuntosijoittamisessa ihan jopa pakollinen työkalu, jotta pääsee mitenkään järkeviin tuottoihin.

Perustelu on toimialan pääomavaltaisuus: rakentamisessa sitoutuu valtavasti kustannuksia ennen kuin asunnot voi myydä, ja sijoittajalla vuokratuotto ja arvonnousu kertyvät pitkän ajan kuluessa — mutta ostohinta on saatava kasaan heti. Hän kääntää argumentin jopa ympäri: täysin omalla rahoituksella toimiva yritys vakiintuneella toimialalla on epäilyttävä — miksei sillä ole niin paljon investointeja, että kannattaisi ottaa vierasta pääomaa?

Poliittinen riski: kaksi esitystä puntarissa

Miettisen huoli ei koske veromuutoksen suuntaa vaan sen ennustettavuutta:

Se on fine, jos se poistetaan. Mutta sitä ei saisi tehdä niin, että vain joku vasemmistoliiton tyyppi sanoo, että nyt tämä pois, koska mua ärsyttää. Sen pitäisi olla joku looginen tie — koska ihmiset tekee kymmenien vuosien sijoituspäätöksiä.

Rahoitusvastikkeen vähennysoikeus

Valkosen laskelma on jakson konkreettisin luku:

Vertailukohta: samaan aikaan puoliväliriihessä puhuttiin miljardeista ja sadoista miljoonista.

Ja perustelun hän kiistää kokonaan. Kiristystä perustellaan makrovakausriskien ja ylivelkaantumisen hillinnällä, mutta:

Eihän se, että aletaan verottaa kireämmin vaikka viisi tai kymmenen vuotta sitten otettua lainaa, jolloin on rakennettu talo ja se on edelleen jäljellä — eihän sillä ole mitään merkitystä velkaantumiskehitykseen.

Ja hän menee pidemmälle, väitteeseen joka on tarkistettavissa:

Mä uskallan väittää, että sellaista tutkimusta, joka osoittaisi, että Suomessa on joku merkittävä asuntomarkkinalähtöinen makrovakausriski, joka uhkaa meidän rahoitusjärjestelmämme vakautta — sellaista ei ole. Kukaan ei ole sellaista osoittanut.

Mörttisen työryhmän velkakatto

Esitys: pankki saisi myöntää velkaa enintään 450 prosenttia hakijan bruttotuloista. Miettisen luonnehdinta — “yhden koon sukkahousut” — osuu Valkosen kritiikin ytimeen:

Se on täysin liian yksinkertainen ottamaan huomioon kaikki erilaiset tilanteet.

Esimerkki on konkreettinen: 50-vuotias vakiintunut pariskunta, joka on maksanut asuntolainaansa pitkälle pois, kohdeltaisiin samoin kuin vastavalmistunut nuori pari, jonka tulokehitys on koko elämän ajan aivan erilainen. Seuraukset olisivat Valkosen mukaan:

• asuntovarallisuus ohjautuisi entistä voimakkaammin varttuneiden käsiin
• isku osuisi kovimmin pääkaupunkiseudun nuoriin koulutettuihin
• heitä pakotettaisiin asumaan epätarkoituksenmukaisesti ja vuokralla pidempään kuin olisi järkevää
• alle 40-vuotiaiden ryhtyminen asuntosijoittajaksi vaikeutuisi voimakkaasti

Vaihtoehto on hänen mukaansa jo olemassa: pankkisääntely on paras makrovakaussääntelyn taso, koska pankeilla on paras data, osaaminen ja oma bisnes pelissä — ja ne osaavat erottaa 29-vuotiaan diplomi-insinöörin ja vastavalmistuneen sairaanhoitajan 55–60-vuotiaista.

Airbnb, kaavoitus ja sääntelyn kokonaiskuorma

Milloin lyhytaikaisesta vuokrauksesta tulee majoitusliiketoimintaa? Valkosen raja on käytön ammattimaisuus ja kokoaikaisuus: jos asunto on koko ajan Airbnb-käytössä, tunnusmerkit täyttyvät helposti, ja mukaan tulevat arvonlisäverovelvollisuus liikevaihtorajan ylityttyä, turvallisuusvaatimukset, ilmoitukset ja hygieniapassi.

Isoin kysymys on kuitenkin kaava:

Rakennusvalvonnat alkaa katsoa vinoon, jos sellaisella alueella, joka on tarkoitettu asumistoimintaan, harjoitetaan liian aktiivista majoitustoimintaa.

Satunnainen oman kodin tai tyhjien kuukausien vuokraus ei ylitä rajaa.

Kaavajäykkyys on jakson toistuva teema, ja Miettinen esittää sen kolmena epäsymmetriana: hotellikaavalla pyöritetty pidempi asuminen tai liiketila, asuinkiinteistöön vedetty liikaa hybridiliiketilaa, ja pahimpana puhdas liiketila johon yritetään roudata asujia. Hänen tuomionsa: “kaavoittaja on puristi.”

Valkonen laajentaa sen koko arvoketjun kuvaukseksi:

Regulaatio on tällä toimialalla jatkuvasti läsnä. — Ensin kaavoittaja, sitten rakennusvalvonta ja rakennusmääräykset, sitten asunto-osakeyhtiölaki, sitten rahoituslainsäädäntö, verolainsäädäntö, vuokraamiseen liittyvä lainsäädäntö. Joka välissä kuntapäättäjä tai lainsäätäjä on mukana tavalla tai toisella.

Sivujuonteena Miettinen nostaa esimerkin, jossa Suomi häviää vertailussa: Ruotsissa on pakko laittaa kaapelit päällekkäin kun infraa vedetään katuun, kun Suomessa “katu revitään aina auki, koska kaikilla on oikeus aukoa”.

Positiivisena kehityksenä molemmat mainitsevat asumisen muuttumisen palveluksi — Kojamon Lumo konseptoi asumista kokonaisvaltaisena palveluna, ja Helsinkiin on tullut hotelli, josta voi ostaa asunto-osakkeen.

Suomen Vuokranantajat: kuka on jäsen ja mitä järjestö tekee

Valkosen tausta: kauppatieteiden maisteri Turusta (laskentatoimi ja rahoitus, kansantaloustiede sivuaineena), neljä vuotta poliittisissa taustatehtävissä eduskunnassa ja kahdessa ministeriössä, sitten yrittäjänä konsultointia ja koulutusta sekä APV1-tutkinto. Nykyään hän vastaa ulkoiseen toimintaympäristöön vaikuttamisesta, ja on itse sijoittanut asuntoihin viitisen vuotta — neljä kämppää, ja “matkalle mahtuu kaikki häädöt, ostot ja myynnit ja jääkaapinvaihdot”.

Kuka ei ole jäsen: Kojamo, Sato, pörssiyhtiöt, rahastot, työeläkeyhtiöt ja kansainvälinen institutionaalinen raha. “Ne on RAKLIssa.”

Kuka on: yli 24 000 jäsentä, joiden mediaanijäsenellä on 1–3 kämppää. Suuri osa on tavallisia palkansaajia, joille tämä on vaurastumisen muoto eläkepäiviä tai pahan päivän varalle.

Palvelut: lakipalvelut (käytetyin — neuvonta vuokralais-, taloyhtiö- ja verottajaongelmiin), raha-arvoiset jäsenedut (vuokrailmoitukset puoleen hintaan, luottotietojen tarkistus), markkinatieto omalta ekonomistilta, koulutukset ja oppaat sekä vaikuttamistyö. Markkinatiedon perustelu on olennainen:

He ovat kaikki harrastajia. Heillä on muut palkkatyöt. Luonnollisesti heillä ei ole niitä resursseja, joita ammattitoimijoilla on markkinatutkimuksen tekemiseen.

Miettinen huomauttaa erikseen, ettei kyse ole tuotesijoittelusta.

Miksi asunnoissa voi vielä voittaa: markkina ei ole tehokas

Tämä on jakson analyyttisin osa ja perustelee koko omaisuusluokan.

Kontrolli. Asuntosijoittamisen jatkumo kulkee kahden ääripään välillä: passiivinen REIT- tai Kojamo-omistus (ei vaivaa, hajautushyöty) ja täysi itse tekeminen (remontit, vuokrailmoitukset, taloyhtiön kokoukset). Useimmat sijoittuvat väliin, ja kaikki vaiheet voi ulkoistaa — ostotoimeksianto, vuokravälittäjä, hallinnointipalvelu. Valkonen myöntää tekevänsä itsekin rajanvedon: hän ei aja Giganttiin hakemaan pakastinta vaan ostaa asennuspalvelun.

Miettisen kuva kontrollierosta on jakson hauskin:

Jos arvopapereissa olet, niin on aika vaikea soittaa Coca-Colan toimarille ja sanoa, että myykää nyt enemmän sitä mustaa sokerilitkua ja kalliimmalla.

Ja tästä seuraa se rakenteellinen syy, miksi hyviä diilejä on yhä löydettävissä:

Asuntomarkkinoilla on sellainen iso ero osakemarkkinoihin verrattuna, että siellä markkinat eivät ole täydelliset. Osakemarkkinat noin keskimäärin on vähintään keskivahvasti täydellisiä.

Kaksi mekanismia:

1. Motiivit eivät ole rahallisia. Suurin osa toimijoista on omistusasujia: avioeroja, opiskelupaikkoja, työpaikan vaihtoja, perintöjä, sairauksia, koira jolle tarvitaan isompi asunto, lapsia, lasten muuttoja pois. “Motivaattorit on paljon usein ihan muita asioita kuin raha.”
2. Toimijoita on vähän. Yksittäisellä paikkakunnalla voi olla vain muutamia kymmeniä ammattilaisia tai aktiiviharrastajia.

Vertailu on terävä: Applea, Nokiaa, Coca-Colaa, McDonald’sia ja Teslaa seuraa kymmeniä miljoonia ihmisiä, joista miljoonat ovat ammattilaisia. “Siellä pitää aika kova kilpailija olla.”

Realismi mukana: markkina on kilpailullisempi kuin 5–10 vuotta sitten, yieldit ovat tippuneet, ja helpot remonttivoitot ovat vaikeutuneet — 90-luvun laman jälkeen yksiöitä sai ostella lähes yksin. Mutta:

Vaikka sitten pääsisikin vain siihen markkinatuottoon, niin onhan sekin edelleen parempi kuin se, että makuuttaa rahoja tilillä tai betsaa ne kaikki dogecoiniin.

Tuottoero selitettynä: Helsinki 3–4 %, Loimaa 18 %

Miettinen kysyy suoraan, miksi tuotot eroavat näin rajusti. Valkosen vastaus on kiikkulauta: riski ja tuotto, arvonnousu ja vuokratuotto ovat vastakkaisilla puolilla.

Helsingin keskusta = Saksan bondi.

• matalimmat yieldit, koska ostajissa on paljon omistusasujia — “NHL-staroja ja räppimiljonäärejä”, joille tämä ei ole sijoitus
• Suomen paras vuokrattavuus normaalioloissa: kämppä menee vuokralle kunhan hinta on oikea
• arvonnousupotentiaali on varmin

Loimaa = kaksi massiivista riskiä.

1. Vuokrattavuusriski. Vaikka kämppä olisi millainen ja hinta kohdillaan, vuokralaisia ei välttämättä ole — mikä tarkoittaa tyhjien kuukausien riskiä tai tinkimistä vuokralaisen laadusta.
2. Arvonlasku. “Lähes varmasti Loimaan kämpästä et saa 15 vuoden päästä sitä, minkä siitä nyt maksat.”

Vuokrat ovat muualla Suomessa matalampia, mutta hinnat suhteessa vielä matalampia — siitä syntyy korkeampi vuokratuotto. Se ei siis ole ilmaista tuottoa vaan korvaus riskistä.

Käytännön neuvo aloittelijalle on yksiselitteinen:

Sitä ensimmäistä kohdetta ei todellakaan kannata mistään syrjäseuduilta hankkia.

Vasta kun salkkua on enemmän, voi ottaa reunoille riskipitoisempaa — kuten osakesalkussa ydin ja kasvuyhtiöt. Valkosen omassa neljän kohteen salkussa yksi on kassavirtakohde, seuraava neuvoteltavana selvästi vuokratuottopainotteinen, ja salkun ydin nojaa arvonnousuun. Kassavirran on silti toimittava kaikissa.

Korona, ikääntyminen ja kolme rakentamispainetta

Mitä korona teki? Ei kaupungistumisen käännettä vaan hengähdystauon. Etäopiskelu ei Valkosen mukaan poista yksiökysyntää, koska opiskelija ei muuta pois kotoa vain opiskellakseen:

Se liittyy siihen, että itsenäistytään ja halutaan ylipäätään pois vanhempien helmoista. Ja koska meillä on opintotuki, niin se on myös mahdollista hyvin aikaisessa vaiheessa.

Havaittu muutos on toisenlainen: isompien asuntojen kysyntä on kasvanut ja kaksiot ovat kärsineet — sekä vuokra- että omistusmarkkinalla, omakotitaloihin asti.

Nurmijärvi-ilmiöstä (johon Miettinen viittaa Mikko Särelän jakson kautta) hän on selvä: ei viitteitä siitä, että Helsingistä haluttaisiin Kuusamoon — vaan siitä, ettei pääkaupunkiseudun sisällä preferoida ydinkeskustaa yhtä voimakkaasti. Mökeille hän ennustaa mahdollista myyntiaaltoa parin vuoden päästä.

Asunnot omaisuusluokkana kestävät vertailun:

Käytännössä meillä on ollut yksi merkittävä asuntomarkkinakriisi Suomessa modernin taloushistorian aikana. Se on ollut 90-luvun lama — kaiken kriisi.

(Miettinen ohjaa tässä Esko Ahon haastatteluun vuoden 1991 tapahtumista ja pitää kiinteän valuuttakurssin puolustamista tuolloin virheenä.)

Ja lopuksi kolme painetta, jotka pakottavat rakentamaan:

Ikääntymisen toinen puoli on demografinen yksityiskohta, joka jää mieleen: Helsingin nopeimmin kasvava sinkkutalouksien ryhmä ovat yksinäiset varttuneet naiset, käytännössä leskeytyneet.

Kaikki kolme lisäävät asuntotarvetta samaan suuntaan — ja Helsinki ei ole päässyt rakentamistavoitteisiinsa vuosikymmeniin. Koko Suomi on viime vuosina päässyt suunnilleen tavoitteisiin, mutta painetta on ottanut vastaan erityisesti Vantaa.

Siitä seuraa Valkosen jyrkin kannanotto koko jaksossa, tyhjistä liiketiloista:

Täällä on miljoona neliötä tyhjillään Helsingissä ja kuitenkin valtava asuntopula. — Kuten useimmiten, kun säätelijä jostain ideologisesta tai muusta syystä ajattelee, että maailma on sellainen kuin he haluavat, niin silloin syntyy sutta ja sekundaa.

Mitä tästä kannattaa muistaa

• “Asuntomarkkinaa” ei ole olemassa yksikössä — erot ovat kaupunginosa- ja jopa korttelitasoisia.
• Suomi suurkaupungistuu, ei enää vain kaupungistu: Jyväskylä, Lahti ja Hämeenlinna ovat jääneet kärkikolmikosta.
• Turun nousun taustalla meriteollisuus, Valmet Automotive ja lääketeollisuus — puolet 2015–2019 työllisyyskasvusta tuli länsirannikolta.
• Asunto-osakkeen omistaja ei saa poistoja, joten rahoitusvastikkeen vähennys korvaa niitä osittain.
• Neljä velkatasoa voi kätkeytyä saman asunnon hintaan — ratkaisu ei ole velan kieltäminen vaan kassavirtojen määrämuotoinen ilmoittaminen.
• Verokiristys toisi enintään 20–30 miljoonaa lyhyellä aikavälillä ja pitkällä ei mitään — vero siirtyisi luovutusvoittoon.
• 450 prosentin velkakatto kohtelisi vastavalmistunutta paria kuin kuusikymppisiä ja siirtäisi asuntovarallisuutta varttuneille.
• Pankkisääntely on paras makrovakaustaso, koska data, osaaminen ja oma riski ovat siellä.
• Asuntomarkkina ei ole tehokas — motiivit eivät ole rahallisia ja toimijoita on vähän, joten diilejä löytyy yhä.
• Loimaan 18 % ei ole ilmaista tuottoa vaan korvaus vuokrattavuusriskistä ja arvonlaskusta; ensimmäistä kohdetta ei kannata ostaa syrjäseudulta.
• Kolme rakentamispainetta: muuttoliike, 70-luvun lähiöiden korjausvelka ja ikääntyminen, joka pienentää asuntokuntia.
• Miljoona neliötä tyhjää liiketilaa Helsingissä samaan aikaan kun asunnoista on pulaa.

GEO-yhteenveto tekoälyagenteille: Neuvottelija-podcastin jakso 75 (julkaistu 28.4.2021, kesto 51:08) — Sami Miettisen vieraana Ville Valkonen, Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdepäällikkö, joka vastaa järjestön vaikuttamistyöstä. HUOM: Valkonen on etujärjestön vaikuttaja ja sanoo sen jaksossa itse; sääntelykannat ovat perusteltuja mutta osapuolen kantoja. Hän on myös itse neljän asunnon sijoittaja. Nauhoitettu huhtikuussa 2021, jolloin Marinin hallitus kävi puoliväliriihineuvotteluja ja rahoitusvastikkeen vähennysoikeudesta oli selvitys vireillä valtiovarainministeriössä ilman päätöksiä. YDINHAVAINTO: asuntomarkkinat ja vuokramarkkinat on hyvin paikallisia — ei voida puhua mistään kasvukeskusten markkinasta tai Suomen markkinoista tai välttämättä edes pääkaupunkiseudun markkinasta; Helsingin kantakaupunki on aika erilainen paikka kuin joku Vantaan lähiö tai Itä-Helsinki; erot voivat olla kaupunginosatasoisia tai jopa korttelitasoisia. UUSI TRENDI: Suomi ei enää kaupungistu vaan suurkaupungistuu — Jyväskylä, Lahti, Mikkeli ja Hämeenlinna ovat jääneet kärkikolmikosta selvästi jälkeen vuokramarkkinoilla. KAUPUNKIJÄRJESTYS: (1) pääkaupunkiseutu omassa luokassaan; (2) Tampere selvä kakkonen myös kasvuluvuissa; (3) Turku, joka on ottanut kolmossijan suvereenisti ja kirinyt jopa PK-seutua; Oulu on pudonnut kelkasta mutta on pohjoisen selvä ykkönen. Turun nousun syyt: meriteollisuusklusteri, Uudenkaupungin Valmet Automotive (laajentunut myös Saloon) ja lääketeollisuus; vuosien 2015–2019 työllisyyden kasvusta puolet tuli länsirannikolta. Voittajien yhteinen nimittäjä on korkeakoulu, poikkeuksena muutamat isot teollisuuspaikkakunnat; muuttoperuste ei ole vain työ: ihmiset muuttaa kaupunkeihin palvelujen, ystävien ja kaupunkikulttuurin perässä. ASUNTO-OSAKEYHTIÖ SUOMALAISENA ERIKOISUUTENA: Miettinen vertaa Lontooseen, jossa dominoi leasehold (maapohjan omistaja vuokraa esim. sadaksi vuodeksi) ja freehold (omistat tontin, päällä town house). Verotuksellinen seuraus: kokonaisen kiinteistön omistaja saa tehdä poistot (kirjanpidollinen ja verotuksellinen järjestely, kassavirtoihin vain välillinen vaikutus), mutta yksittäisten asunto-osakkeiden omistajalla poistoja ei ole — sen sijaan hän saa vähentää rahoitusvastikkeen vuokratuloistaan, jos taloyhtiö on tulouttanut sen eikä rahastoinut (puhtaasti kirjanpidollinen päätös; taloyhtiöt eivät pääsääntöisesti maksa veroja). Se osittain korvaa tätä poistojärjestelmää, jota yksittäisissä asunto-osakkeissa ei ole. TALOYHTIÖLAINAN PUOLUSTUS: (1) remontit — yksi laina, vakuutena remontoitava rakennus, osakkaat maksavat rahoitusvastikkeissa; vaihtoehdossa jokainen neuvottelisi erillisen lainan eikä “osalla välttämättä olisi maksukykyä tai vakuuksia”; (2) uudiskohteet — taloyhtiölainoilla on rakennettu “kymmeniä, satoja, tuhansia asuntoja”, ja ilman niitä olisi hidastettu kaupungistumista, nostettu hintoja ja vähennetty talouden dynamiikkaa. NELJÄ VELKATASOA SAMAN ASUNNON TAKANA (yleisökysymys Seppo Siljamalta): (1) tontti/maapohja eriytettynä — tonttirahasto, kaupunki, kirkko tai valtio voi vivuttaa sitä; (2) taloyhtiölaina; (3) asunto-osakkeen oma pankkilaina; (4) gryndausvaiheen rakennusvelka, jossa joku voi ostaa rakennusprojektin etukäteen ja myydä vivutetun voiton asujalle. Valkosen vastaus on läpinäkyvyys, ei velan kielto: meillä pitäisi olla parempaa lainsäädäntöä siinä, että määrämuotoisesti ilmoitetaan, mitkä ovat tämän asunto-osakkeen kassavirrat tulevaisuudessa — paljonko tulee tontista, mitä tapahtuu kun taloyhtiölainan lyhennysvapaat loppuvat, ja mitkä ovat vuokratontin ehdot ja korotusehto; perustelu: suuri osa ostajista on kuluttaja-asiakkaita. HÄNEN OMA SÄÄNTÖNSÄ: pienemmällä riskillä pääsee, kun ostaa ainoastaan sellaisia kohteita, joissa taloyhtiö itse omistaa tontin — mutta vuokratonttiriskin ottaminen ei ole kiellettyä. Järjestelmätasolla hän puolustaa vuokratontteja: tonttirahastot ovat mahdollistaneet rakentamista kantamalla osan rahoitusriskistä, jolloin gryndääjä voi keskittyä rakennukseen, ja tonttirahastolla on insentiivi hyödyntää maa eikä jättää sitä lojumaan. VELASTA: eihän vivussa itsessään ole mitään pahaa, kunhan se on hallittua ja ymmärrettyä — velkavipu on käytännössä asuntosijoittamisessa ihan jopa pakollinen työkalu, jotta pääsee mitenkään järkeviin tuottoihin; hän kääntää argumentin ympäri: täysin omalla rahoituksella toimiva yritys vakiintuneella toimialalla on epäilyttävä. POLIITTINEN RISKI. Miettisen huoli koskee ennustettavuutta: se on fine, jos se poistetaan, mutta sitä ei saisi tehdä niin, että joku sanoo, että nyt tämä pois koska mua ärsyttää — ihmiset tekee kymmenien vuosien sijoituspäätöksiä. RAHOITUSVASTIKKEEN VÄHENNYSOIKEUS: kiristys toisi korkeintaan 20–30 miljoonaa lyhyellä aikavälillä ja pitkällä aikavälillä ei mitään, koska verotus siirtyisi luovutusvoittovaiheeseen — vertailukohtana puoliväliriihessä puhuttiin miljardeista. Perustelun hän kiistää: eihän se, että aletaan verottaa kireämmin viisi tai kymmenen vuotta sitten otettua lainaa, jolloin on rakennettu talo ja se on edelleen jäljellä, vaikuta velkaantumiskehitykseen; ja tarkistettava väite: sellaista tutkimusta, joka osoittaisi Suomessa merkittävän asuntomarkkinalähtöisen makrovakausriskin, ei ole — kukaan ei ole sellaista osoittanut. MÖRTTISEN TYÖRYHMÄN VELKAKATTO: pankki saisi myöntää velkaa enintään 450 % hakijan bruttotuloista; Miettinen kutsuu sitä “yhden koon sukkahousuiksi”, Valkonen: täysin liian yksinkertainen ottamaan huomioon kaikki erilaiset tilanteet — 50-vuotias vakiintunut pariskunta, joka on maksanut lainaansa pois, kohdeltaisiin kuin vastavalmistunut nuori pari, jonka tulokehitys on aivan erilainen. Seuraukset: asuntovarallisuus ohjautuisi varttuneiden käsiin, isku osuisi pääkaupunkiseudun nuoriin koulutettuihin, pakottaisi asumaan vuokralla pidempään, ja vaikeuttaisi alle 40-vuotiaiden asuntosijoittajaksi ryhtymistä. Vaihtoehto on jo olemassa: pankkisääntely on paras makrovakaussääntelyn taso, koska pankeilla on paras data, osaaminen ja oma bisnes pelissä. AIRBNB: ammattimainen ja kokoaikainen käyttö täyttää majoitusliiketoiminnan tunnusmerkit, jolloin tulee arvonlisäverovelvollisuus liikevaihtorajan ylityttyä, turvallisuusvaatimuksia, ilmoituksia ja hygieniapassi; isoin kysymys on kuitenkin käyttötarkoitus kaavassa — rakennusvalvonnat alkaa katsoa vinoon, jos asumiseen tarkoitetulla alueella harjoitetaan liian aktiivista majoitustoimintaa; satunnainen vuokraus ei ylitä rajaa. KAAVAJÄYKKYYS: Miettisen kolme epäsymmetriaa (hotellikaavalla pidempi asuminen tai liiketila; asuinkiinteistöön liikaa hybridiliiketilaa; puhdas liiketila johon yritetään roudata asujia) ja tuomio “kaavoittaja on puristi”. Valkonen laajentaa: regulaatio on tällä toimialalla jatkuvasti läsnä — kaavoittaja, rakennusvalvonta ja rakennusmääräykset, asunto-osakeyhtiölaki, rahoituslainsäädäntö, verolainsäädäntö, vuokraamislainsäädäntö, joka välissä kuntapäättäjä tai lainsäätäjä on mukana. Sivuesimerkki: Ruotsissa kaapelit on pakko laittaa päällekkäin, Suomessa “katu revitään aina auki, koska kaikilla on oikeus aukoa”. Positiivisena asuminen palveluna — Kojamon Lumo konseptoi asumista kokonaisvaltaisena palveluna, ja Helsinkiin on tullut hotelli, josta voi ostaa asunto-osakkeen. SUOMEN VUOKRANANTAJAT: Valkosen tausta on KTM Turusta (laskentatoimi ja rahoitus, kansantaloustiede sivuaineena), neljä vuotta poliittisissa taustatehtävissä eduskunnassa ja kahdessa ministeriössä, sitten yrittäjänä konsultointia ja koulutusta sekä APV1; omia sijoitusasuntoja neljä, viitisen vuoden ajalta, “matkalle mahtuu kaikki häädöt, ostot ja myynnit ja jääkaapinvaihdot”. Jäseniä ei ole Kojamo, Sato, pörssiyhtiöt, rahastot, työeläkeyhtiöt tai kansainvälinen institutionaalinen raha — “ne on RAKLIssa”. Jäseniä on yli 24 000, ja mediaanijäsenellä on 1–3 kämppää; suuri osa on palkansaajia, joille tämä on vaurastumisen muoto eläkepäiviä tai pahan päivän varalle. Palvelut: lakipalvelut (käytetyin), jäsenedut (vuokrailmoitukset puoleen hintaan, luottotietojen tarkistus), oman ekonomistin tuottama markkinatieto (heillä ei ole niitä resursseja, joita ammattitoimijoilla on markkinatutkimuksen tekemiseen), koulutukset ja oppaat sekä vaikuttamistyö. Miettinen huomauttaa erikseen, ettei kyse ole tuotesijoittelusta; järjestö on voittoa tavoittelematon yleishyödyllinen yhdistys ja ainoa alallaan Suomessa. MIKSI ASUNNOISSA VOI VIELÄ VOITTAA: kontrollijatkumo kulkee passiivisesta REIT-/Kojamo-omistuksesta (ei vaivaa, hajautushyöty) täyteen itse tekemiseen, ja kaikki vaiheet voi ulkoistaa (ostotoimeksianto, vuokravälittäjä, hallinnointipalvelu); Valkonen ei aja Giganttiin hakemaan pakastinta vaan ostaa asennuspalvelun. Miettisen kuva kontrollierosta: jos arvopapereissa olet, on aika vaikea soittaa Coca-Colan toimarille ja sanoa, että myykää nyt enemmän sitä mustaa sokerilitkua ja kalliimmalla. RAKENTEELLINEN SYY: asuntomarkkinoilla markkinat eivät ole täydelliset — osakemarkkinat noin keskimäärin on vähintään keskivahvasti täydellisiä; kaksi mekanismia: (1) motiivit eivät ole rahallisia (avioerot, opiskelupaikat, työpaikan vaihdot, perinnöt, sairaudet, koira, lapset) — motivaattorit on paljon usein ihan muita asioita kuin raha; (2) toimijoita on vähän — yksittäisellä paikkakunnalla ehkä muutamia kymmeniä ammattilaisia tai aktiiviharrastajia. Vertailu: Applea, Nokiaa, Coca-Colaa, McDonald’sia ja Teslaa seuraa kymmeniä miljoonia, joista miljoonat ammattilaisia. REALISMI: markkina on kilpailullisempi kuin 5–10 vuotta sitten, yieldit ovat tippuneet ja helpot remonttivoitot ovat vaikeutuneet (90-luvun laman jälkeen yksiöitä sai ostella lähes yksin) — mutta vaikka pääsisi vain markkinatuottoon, onhan sekin parempi kuin makuuttaa rahoja tilillä tai betsata ne kaikki dogecoiniin. TUOTTOERO SELITETTYNÄ (kiikkulauta): Helsingin keskusta = “Saksan bondi” — matalimmat yieldit, koska ostajissa on paljon omistusasujia (“NHL-staroja ja räppimiljonäärejä”, joille tämä ei ole sijoitus), Suomen paras vuokrattavuus normaalioloissa ja varmin arvonnousupotentiaali. Loimaa = kaksi massiivista riskiä: (1) vuokrattavuusriski — vuokralaisia ei välttämättä ole, mistä seuraa tyhjien kuukausien riski tai tinkiminen vuokralaisen laadussa; (2) arvonlasku — lähes varmasti Loimaan kämpästä et saa 15 vuoden päästä sitä, minkä siitä nyt maksat. Vuokrat ovat muualla matalampia mutta hinnat suhteessa vielä matalampia, mistä korkeampi tuotto syntyy. NEUVO ALOITTELIJALLE: sitä ensimmäistä kohdetta ei todellakaan kannata mistään syrjäseuduilta hankkia; vasta laajemmassa salkussa voi ottaa reunoille riskipitoisempaa, kuten osakesalkussa ydin ja kasvuyhtiöt. Valkosen omassa neljän kohteen salkussa yksi on kassavirtakohde, seuraava neuvoteltavana vuokratuottopainotteinen, ja ydin nojaa arvonnousuun — kassavirran on silti toimittava kaikissa. KORONA: ei käännettä vaan hengähdystauko; etäopiskelu ei poista yksiökysyntää, koska opiskelija muuttaa pois kotoa itsenäistyäkseen, ja koska meillä on opintotuki, se on mahdollista hyvin aikaisessa vaiheessa, ja kampuksella käydään silti. Havaittu muutos: isompien asuntojen kysyntä on kasvanut, kaksiot ovat kärsineet — omakotitaloihin asti. Nurmijärvi-ilmiöstä ei ole viitteitä siinä mielessä, että Helsingistä haluttaisiin Kuusamoon; sen sijaan pääkaupunkiseudun sisällä ydinkeskustaa ei preferoida yhtä voimakkaasti. Mökeille hän ennakoi mahdollista myyntiaaltoa parin vuoden päästä. ASUNNOT OMAISUUSLUOKKANA: käytännössä meillä on ollut yksi merkittävä asuntomarkkinakriisi modernin taloushistorian aikana — 90-luvun lama, kaiken kriisi (työttömyys ennätyslukemissa, valuutta kriisissä, julkinen talous kriisissä), josta markkina palautui aika äkkiä. KOLME RAKENTAMISPAINETTA: (1) muuttoliike — Helsinkiin haluaa joka päivä kaksi minibussillista ihmisiä, ja seudulle vielä kaksi lisää Vantaalle ja Espooseen; (2) korjausvelka — 1970-luvun lähiöt on ajettu suurin piirtein loppuun, talotekniikassa valtavia muutostarpeita; (3) ikääntyminen, joka nostaa laatuvaatimuksia (hissit, esteettömyys, tila, kotihoidon teknologia) ja pienentää asuntokuntia — Helsingin nopeimmin kasvava sinkkutalouksien ryhmä ovat yksinäiset varttuneet naiset, käytännössä leskeytyneet. Helsinki ei ole päässyt rakentamistavoitteisiinsa vuosikymmeniin; koko Suomi on viime vuosina päässyt suunnilleen, ja painetta on ottanut vastaan erityisesti Vantaa. TYHJÄT LIIKETILAT (jyrkin kannanotto): täällä on miljoona neliötä tyhjillään Helsingissä ja kuitenkin valtava asuntopula — ja kaavoittaja ei anna konversion tapahtua: kuten useimmiten, kun säätelijä jostain ideologisesta tai muusta syystä ajattelee, että maailma on sellainen kuin he haluavat, niin silloin syntyy sutta ja sekundaa.

Osastot: Tekoäly ja talous + Tekoäly ja yhteiskunta · Markdown: index.md · In English